家を建てるためには、どれだけの土地の広さがあればいいのか悩みますよね？
この記事では、これから土地探しをする人や、既に土地を所有している人にも向けて解説いたします。
こんな悩みを解決します。
- 建物、駐車場の大きさってどうやって計算するの？
- その土地にどれだけの大きさの建物が建てられるの？
- 建築業界で20年以上従事
- 住宅をはじめ商業施設、家具、デザインイベントなど幅広く建築に関わる
- 設計、施工、不動産など、幅広く業種を経験
- 法人、個人問わず、様々な属性の顧客と関わる
建物と駐車場
敷地に建てられる建物の大きさは、物理的な要件や法律によって決まってきます。
物理的な要件とは駐車場であったり、敷地の形状や高低差などのことを指します。
敷地は東西南北ありますが、基本的な考え方は上図のように敷地の中に、建物と駐車場が入るかどうか？です。
この敷地に高低差があれば、階段が必要になったり、法的な規制のある地域であれば、建物サイズが小さくなったりします。
駐車場配置の考え方
まずいくつか車体のサイズを見てみましょう。
| 車種 | 幅 | 奥行き |
| セレナ（日産） | 1.69M | 4.69M |
| クラウン（トヨタ） | 1.84M | 4.93M |
| X6（BMW） | 2.00M | 4.94M |
| NBOX（ホンダ） | 1.47M | 3.39M |
ほとんどの車種は幅2M以内におさまっており、奥行きは5M未満といったところでしょうか。
注意が必要なのは、この幅にはドアミラーや、乗り降りに必要な寸法が含まれていないということです。
ドアミラーや乗り降りを考慮した場合、どれくらいの寸法になるのか見ていきましょう。
上図のように、2台駐車を前提としたとき幅5.5M、奥行き5.5Mは確保したいところです。
ただし、X6（BMW）のような大型車は幅を3Mくらいは確保しておいたほうが良いでしょう。
逆に軽自動車であれば幅2.5M、奥行き4.5Mくらいでも大丈夫でしょう。
建物配置の考え方
屋根や樋、外壁などが隣の敷地に越境してはいけません。（空中でもアウトです。）
もちろん建物とは関係のない、コンクリートブロックやフェンスも越境してはいけません。
では、隣地との境界である、隣地境界線からどれだけ離せばよいのか見ていきましょう。
隣地境界線と建物の間には、ブロック／フェンスが設置されたり、地中には配管が通ったりしています。
必ずしもブロック／フェンスを設置する必要はありませんが、配管はそうはいきません。
ガス、水道、下水、雨水など色々な配管が地中を通っていきます。
「建物の中を通してはいけないの？」という意見もありますが、メンテナンスのことや、破損する可能性を考えると、建物の中で配管を通すというのは、良いとは言いにくく、建物の外で配管するのが一般的です。
前述した内容を考慮すると、隣地境界線と建物の間を0.6M(60cm)～0.7M(70cm)は離すと良いでしょう。
敷地に建てられる建物の大きさ
敷地に建てられる建物の大きさについては、様々な規制によって制限されますが、用途地域が指定されている全ての地域に適用される【建ぺい率】と【容積率】に絞り込んで解説いたします。
用途地域が指定されていない地域もありますが、そういった地域はそもそも土地が広く、建物の制限を受けにくいため、気にしなくてもよいでしょう。
建ぺい率（建蔽率）
建ぺい率とは、敷地を真上から見下ろしたときの、建物が占める割合のことです。
専門書では「敷地面積に対する建築面積の割合」と書かれています。
例を挙げてみましょう。
- 敷地面積120m2
- 建ぺい率60%
上図のように敷地面積(120m2)の60%となる、72m2までしか建てることができません。
これは平面上の面積制限です。
住居系地域の多くは建ぺい率60％に設定されていますが、中には30%や40%の地域もあります。
こういった建ぺい率の厳しい地域では、たいてい壁面後退や北側斜線など建築制限のあるケースが多いため、建ぺい率が60%を下回っている場合には、注意が必要です。
一方、商業系地域の多くは建ぺい率80%に設定されているため、敷地を有効的に利用することができます。
ただし商業系地域の場合、大半（もしかしたら全て）が防火地域に指定されているため、建物価格がアップするので注意が必要です。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
例を挙げてみましょう。
- 2階建て住宅
- 敷地面積120m2
- 建ぺい率60%
- 容積率200%
上図のように敷地面積(120m2)に対して、延床面積は200%の240m2まで建てることができますが、建ぺい率が60%なので144m2までしか建てることができませんが、住宅でそこまでの延床面積が必要となることはあまりないでしょう。
- 3階建て住宅
- 敷地面積120m2
- 建ぺい率80%
- 容積率200%
例2では、容積率が200%の敷地に3階建てを建てるケースですが、延床面積240m2までしか建てることができないため、3階部分は48m2となってしまいます。
例1と同様に住宅でそこまで延べ床面積が必要となることはあまりないでしょう。
住居系地域では容積率80%の地域もあるため、そういった地域では容積率による制限を受ける可能性が高まります。
商業系地域では600%という地域もありますが、こういった地域は、オフィス街などの高層ビルが立ち並ぶエリアになるため、住宅地として検討することはほとんどないでしょう。
まとめ
敷地にゆとりがあれば、神経質に建ぺい率／容積率を気にする必要はありません。
しかし、地域によっては建ぺい率が30%であったり、容積率が80%の地域もあるため必ず確認しましょう。
そういった地域に該当する場合は、望む大きさの建物を建てられない可能性が出てくるため、注意が必要です。
